賃貸をゴミ屋敷にしてしまったら｜退去費用・原状回復・連帯保証人

管理会社や大家から「早めに片付けて退去してほしい」と連絡が来て、初めて事の重さに気づく人は少なくありません。自分または親族が住んでいる賃貸をため込み状態にしてしまった場合、退去では「いつまでに」「誰がいくら負担するのか」「連帯保証人の責任はどこまでか」の3点が焦点になります。

なお、亡くなった方が住んでいた賃貸の遺品整理と退去については、この記事とは別に賃貸の遺品整理と退去にまとめています。ここで扱うのは、生きている本人または親族がため込んでしまった賃貸を、退去に向けてどう片付け、費用をどう考えるかです。

まず、締め切りから逆算する（解約予告期間）

賃貸をため込み状態にしてしまった場合でも、退去の仕組みそのものは通常の賃貸退去と変わりません。契約書に記載された「解約予告期間」（1か月前・2か月前など、契約によって異なります）が起点になります。

• 契約書を確認し、解約予告期間が何か月前かを把握する
• 管理会社・大家に連絡し、解約の意向と退去希望日を伝える
• 予告期間が経過するまで家賃は発生し続けるため、連絡は早いほど負担が軽くなる
• 片付けにかかる日数を見積もり、退去日から逆算して作業日程を組む

動くのが遅くなるほど、家賃と部屋の汚損が同時に積み上がっていきます。片付けに時間がかかりそうだと分かった時点で、早めに管理会社へ状況を伝えておくと、猶予をもらえることもあります。連絡が済んだら、次に問題になるのが原状回復の負担です。

原状回復｜通常の使用による傷みは大家、故意・過失は借主

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、退去時の原状回復費用の負担のあり方について、一般的な基準を示しています。

考え方はシンプルです。経年変化・通常損耗（時間の経過や普通に使っていて生じる傷み）は大家の負担、借主の故意・過失・善管注意義務違反・通常の使用を超える使用による損耗は借主の負担とされています。

• 大家負担になりやすい例 家具を置いていた床の跡、壁紙や畳の自然な劣化、鋲やピンの穴程度の跡
• 借主負担になりやすい例 クロスへの落書き、誤ってつけたフローリングの傷、結露を放置して拡大したカビやシミ、喫煙による臭いやクロスの変色

ため込みによって発生する床や壁の汚損、においの染み付き、害虫による被害の清掃は、この「通常の使用を超える」側に当たりやすくなります。ガイドラインは法律そのものではなく判断の目安であり、契約書の特約や実際の状態によって扱いが変わります。「これは全部大家負担のはず」と決めつけず、退去立ち会いで見積もりの内訳を確認し、納得できない請求はその場で払わずに、まず契約書と照らし合わせてください。

原状回復の負担区分がイメージできたところで、実際にどんな費用が発生しやすいかを見ていきます。

ため込みで発生しやすい費用

環境省の調査では、ごみ屋敷が問題になる場面で重視される点として、周辺住民への影響（92.2%）と悪臭・害虫等の有無（74.4%）が挙げられています。賃貸のため込みでも、この2点が退去時の費用に直結します。

• 特別な清掃・消臭 通常のハウスクリーニングでは対応できない汚れやにおいがある場合に発生します
• 害虫駆除 ごきぶりなどの害虫が発生していた場合、駆除と防除の費用が別途かかることがあります
• 汚損した部位の交換 床材・壁紙・畳など、清掃だけでは戻らない部位は交換になります
• 通常の範囲を超える廃棄物の処分 退去時に部屋に残った物が多いと、処分費が別立てで請求されることがあります

これらの費目がどの程度の金額になるかは、部屋の状態や地域、業者によって大きく変わるため、この記事では金額を示しません。片付け前の目安を知りたい場合はゴミ屋敷の片付け費用を参考にしてください。原状回復とあわせて、もう一つ確認しておきたいのが連帯保証人の責任です。

連帯保証人になっている場合の責任（極度額）

契約時に家族や親族が連帯保証人になっているケースは珍しくありません。ここで確認しておきたいのが2020年（令和2年）4月1日の民法改正です。

法務省によると、この日以降に締結・更新された契約では、個人が保証人になる根保証契約について、保証人が支払う責任を負う金額の上限「極度額」を書面等で定めなければ、保証契約自体が無効になるというルールに変わりました。賃貸借契約の賃借人の債務を個人が連帯保証する場合も、これに当てはまります。

つまり、2020年4月以降の契約であれば、連帯保証人の責任には契約書に明記された金額の上限があるはずです。それより前の契約には極度額の定めがない場合があります。自分や家族が連帯保証人になっている場合は、契約書を取り寄せて極度額が書かれているか、いくらかを確認してください。相続放棄をしても連帯保証人としての責任は別に残るため、注意が必要です。相続放棄との関係は相続放棄の手続きと期限にまとめています。金額や責任範囲に疑問があれば、契約の時期にかかわらず弁護士や司法書士に相談することをおすすめします。

連帯保証人の話まで確認できたら、次は話し合いが進まなかった場合の流れを見ておきます。

強制退去・明け渡しはどう進むか

大家が一方的に鍵を交換したり荷物を運び出したりすることは、原則としてできません。まずは話し合いによる解決が基本です。

• 大家・管理会社から片付けと退去について連絡が来たら、状況と今後の予定を伝える
• 話し合いで解決しない場合、契約解除の通知が送られることがある
• それでも応じない場合、大家が法的な手続き（明け渡し請求）に進むことがある

ここから先の具体的な進み方は、契約内容や部屋の状態によって大きく異なります。この記事では概略のみとし、実際に通知が来た、話し合いが難航している、というときは、早めに弁護士や法テラスに相談してください。自己判断で対応を先延ばしにすると、家賃と汚損が積み上がってしまいます。

法的な流れを押さえたところで、実際に片付けをどう進めるかに話を移します。

片付けを自分でやるか、業者に頼むか

退去までの期限と物量によって、選び方が変わります。

時間に余裕がある場合 少しずつ自治体のごみ出しルールに沿って減らしていけます。福井市の粗大ごみは戸別収集で1点605〜935円（電話0776-35-0052で予約、1回5点まで、玄関先まで自分で出す、収集は平日のみ）。詳しい手順はゴミ屋敷を一人で片付ける手順にまとめています。害虫が出ている場合は、駆除と片付けの順番をゴミ屋敷のゴキブリ・ネズミで確認してから進めてください。

期限が迫っている・量が多い場合 一般廃棄物収集運搬業の許可を持つ業者にまとめて依頼したほうが、早く確実に進みます。依頼するときは、複数社から見積もりを取り、料金の内訳や作業範囲を契約前に書面で確認します。国民生活センターも、契約を急がされる、当日に追加請求されるといったトラブルを避けるため、書面での確認を呼びかけています。業者選びの基準は遺品整理業者の選び方を参考にしてください。

自分で進めるか業者に頼むかを決めたら、最後に福井での相談先を確認しておきます。

福井で相談するなら

契約や原状回復のトラブルは、福井県消費生活センター（0776-22-1102、AOSSA8階）や福井市消費生活相談（0776-20-5588）、消費者ホットライン188で相談できます。法的な手続きに不安があるときは、法テラス（0570-078374）や福井県宅地建物取引業協会に相談する方法もあります。ごみの出し方や不法投棄に関する相談は、福井市 環境廃棄物対策課（0776-20-5398）が窓口です。

一人で抱え込まず、早い段階で状況を伝えることが、家賃と汚損の積み上がりを止める一番の近道です。

基本情報のまとめ

契約書の解約予告期間を確認するところから始めて、上から順に照らし合わせれば、抜け漏れを防げます。

退去までの進め方や、大家との話し合いで何を確認すればいいか迷うときは、相談フォームから契約の状況（賃貸期間、連帯保証人の有無、部屋の状態）をお送りください。状況に応じて整理のお手伝いをします。片付け費用のめやすを知りたい方はゴミ屋敷の片付け費用、業者を探す方法は遺品整理業者の探し方もあわせてご覧ください。