監修：杉野龍泉（遺品整理コンサルタント／合同会社CIELIS代表）
相続した実家の片付けが一段落したら、次は「売る」段階です。片付けがまだの場合は空き家の片付け方を先にご覧ください。ただ、いざ動こうとすると、「まず何をすればいいのか」「3000万円控除には期限があると聞いたが、いつまでなのか」が分からず止まってしまう方が少なくありません。
空き家の売却は、相続登記 → 査定 → 媒介契約 → 内覧・売買契約 → 引き渡しという順番で進みます。売却の前提として必ず必要なのが相続登記で、令和6年4月1日から申請が義務化されました。取得を知った日から3年以内が期限で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。
片付けと違い、売却は法務局・税務署・不動産会社と、複数の窓口をまたいで進む手続きです。どの順番で何を済ませればいいかが見えると、迷いなく動けます。ここでは、この時系列に沿って、押さえておくべき手続きと期限、費用のめやすを整理します。相続税・固定資産税・3000万円控除の要件を詳しく知りたい場合は実家じまいと相続税・固定資産税にまとめています。
空き家を売る前に済ませておくこと（相続登記・名義）
空き家を売るには、まず名義が正しく相続人になっている必要があります。令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。施行日より前に発生した相続も対象で、その場合は令和9年3月31日までに登記が必要です。
遺産分割の話し合いがまとまらず、すぐに相続登記ができない場合は、相続人申告登記という簡易な手続きを使う方法もあります。相続登記の要件や手続きの詳細は実家じまいと相続税・固定資産税で解説しています。
名義の整理が終わったら、次は売却に向けた具体的な流れに進みます。
売却までの流れ（査定→媒介契約→引き渡し）
相続登記が済んだら、次のステップで売却を進めます。
- 不動産会社に査定を依頼する 複数社に依頼し、価格だけでなく地元の実勢に詳しいかも比較します
- 媒介契約を結ぶ 売却を任せる不動産会社と契約します
- 内覧・買主との交渉 買主が現れたら内覧に対応し、価格や引き渡し時期を調整します
- 売買契約・決済 契約書を交わし、代金の決済と同時に所有権を移転します
- 引き渡し 鍵の引き渡しで完了です
売却でかかる費用の中心は仲介手数料で、目安は売却価格の3%＋6万円＋消費税です。ほかに、契約書に貼る印紙税、抵当権の抹消や名義変更にかかる登記費用、司法書士への報酬がかかります。
査定額は不動産会社によって差が出やすいため、少なくとも2〜3社に依頼して比較するのが基本です。地元の実勢を知っている会社ほど、実際に売れる価格に近い査定を出してくれます。費用の全体像や、片付け・解体との比較は実家じまいの費用で解説しています。売却を急ぐ理由の一つが、次に説明する3000万円特別控除の期限です。
3000万円特別控除を使うなら、期限から逆算する
相続した空き家を売ったとき、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上のときは2,000万円）を控除できる特例があります。主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築されている、区分所有建物でない、被相続人が単独で居住していた、相続時から譲渡時までずっと空き家であった、譲渡対価が1億円以下、耐震基準に適合させるか家屋を取り壊して売る、のいずれかです。
この特例を使う場合、意識すべきなのは期限です。売却期限は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。さらに、特例そのものの適用期限は令和9年12月31日までとなっています。要件を満たすかどうかは個別の事情で判断が分かれるため、税理士や税務署に確認しながら進めてください。要件の詳細なチェックリストは実家じまいと相続税・固定資産税にまとめています。
期限に間に合わせるためにも、片付けや査定を先延ばしにしないことが重要です。逆に、売却を迷って放置すると、次のようなリスクもあります。
放置すると固定資産税が上がることがある（特定空家）
「まだ決めきれないから」と空き家をそのままにしておくと、固定資産税が上がることがあります。適切に管理されていない空き家は、特定空家等・管理不全空家等に該当し、市区町村長から勧告を受けても改善しない場合、その敷地は住宅用地の課税標準の特例の対象から除外されます。小規模住宅用地は通常、課税標準額が6分の1に軽減されていますが、この軽減がなくなるため、税額が実質的に上がる形になります。根拠は空家等対策の推進に関する特別措置法です。
該当するかどうかは自治体が個別に判断するため必ず上がるわけではありませんが、放置期間が長いほどリスクが高まると考えておくのが安全です。売る決心がつかない場合も、次の判断軸を参考に、早めに方向性だけでも決めておくことをおすすめします。
売る・貸す・解体して更地にする、の判断軸
空き家をどうするかは、大きく4つの選択肢に分かれます。
- 売却する 3000万円特別控除に期限があるため、早めの査定が有利です
- 貸す（賃貸に出す） 収益を得られますが、修繕やリフォームの費用がかかることがあります
- 解体して更地にする 売却や活用がしにくい古い家屋の場合の選択肢です。福井市には除却費用を補助する制度があります（次のセクションで解説）
- 当面は保有する 決めきれない場合の選択肢ですが、放置が長引くと特定空家に該当し固定資産税が上がるリスクがあります
どれを選ぶかは、家の状態、立地、家族の意向、そして3000万円控除の期限に間に合うかで変わります。迷ったら、まず不動産会社に査定を依頼し、実勢価格を知ることから始めるのが現実的です。
福井市の家財処分・除却の補助と売却の関係
福井市には、老朽化した空き家の除却（解体）を補助する制度があります。上限50万円（跡地を地域で利用する場合は100万円）で、窓口は福井市建設部住宅政策課（電話0776-20-5571）です。売却が難しい古い家屋を解体して更地にしてから売る、あるいは土地だけを活用する場合の選択肢になります。制度は令和8年度時点のもので、要件や予算枠は年度で変わることがあるため、最新情報は福井市に確認してください。
なお、家財がまだ残っている場合は、売却や解体の前に片付けを済ませておく必要があります。片付けの手順や家財処分の進め方は空き家の片付け方にまとめています。
福井で相談するなら
空き家の売却は、相続登記（法務局・司法書士）、税金（税務署・税理士）、売買（不動産会社・宅地建物取引業者）と、相談先が複数にまたがります。一つずつ順番に片づけていけば、特別な知識がなくても最後まで進められます。まず何から手をつければいいか分からない場合は、実家じまい全体の進め方を実家じまいの進め方で確認し、相続放棄を迷っている場合は相続放棄と遺品整理も参考にしてください。
片付けの段階や、売却・解体・賃貸のどれが合っているか判断がつかない場合は、状況を相談フォームからお送りください。進め方のめやすをお伝えします。
よくある質問
実家（空き家）を売るには、まず何をすればいいですか？
まず相続登記（名義変更）が必要です。令和6年4月1日から申請が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料の対象になります。登記が済んだら、不動産会社への査定依頼、媒介契約、内覧・売買契約、引き渡しの順に進みます。
空き家の3000万円特別控除は、いつまでに売ればいいですか？
売却期限は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。加えて、特例そのものの適用期限は令和9年12月31日までとなっています。要件を満たすかどうかは個別の事情で変わるため、税理士や税務署に確認しながら進めてください。
空き家を売却するとき、どんな費用がかかりますか？
中心になるのは仲介手数料で、目安は売却価格の3%＋6万円＋消費税です。このほか、契約書に貼る印紙税、抵当権の抹消や名義変更にかかる登記費用、司法書士への報酬がかかります。
空き家を売らずに放置するとどうなりますか？
適切に管理されていない空き家は特定空家等・管理不全空家等に該当することがあり、市区町村長の勧告を受けても改善しない場合、住宅用地の固定資産税の軽減（小規模住宅用地は通常6分の1）が受けられなくなります。該当するかは自治体が個別に判断しますが、放置期間が長いほどリスクは高まります。
空き家は売却・賃貸・解体、どれを選べばいいですか？
3000万円控除の期限に間に合わせたいなら売却が有利です。収益化したいなら賃貸ですが修繕費がかかることがあります。売却や活用が難しい古い家屋は、解体して更地にする選択肢もあり、福井市には除却費用の補助制度（上限50万円、跡地を地域で利用する場合は100万円）があります。決めきれない場合も、放置は固定資産税が上がるリスクがあるため、早めに方向性だけでも決めることをおすすめします。
